您当前的位置: 首页 > 金融

土地财政掣肘二三线城市限购楼市调控面临博

2018-12-06 22:15:05

土地财政掣肘二三线城市限购 楼市调控面临博弈_河南

国家统计局近期公布的70个城市房价数据显示,部分二三线城市房价涨幅明显,“限购令”扩容在即。中国证券报近日前往宜昌、岳阳等多个房价上涨较快的二三线城市实地调查发现,有可能列入限购名单的城市忧心忡忡,一些地区的监管部门担心限购影响政府财政收入,二三线城市“限购令”可能陷入执行难的窘境,执行限购政策的尺度也可能相对宽松。而当地开发商心态复杂,在调整下半年销售计划同时,逐渐放弃观望,开始进行适度促销。

北京周边城市慎言限购

自去年楼市调控以来,除了燕郊等个别区县,北京市周边的大多数城市房价仍呈现上涨态势。按照国家新近出台的调控精神,如果这些地区房价涨势难以遏制,不排除被纳入楼市限购城市名单的可能。

业内人士同时认为,限购将对当地楼市投资成交造成较大影响,地方政府可能并不愿意使用这个“杀手锏”。这种背景下,一些城市可能加大价格调控的力度,避免出现房价明显上涨局面。

房价上涨势头明显

廊坊市位于北京东南部,是一个典型的三线城市。中国证券报在当地采访时了解到,2009年时廊坊的房价还不超过4000元/平方米,现在已经涨到每平方米七八千元了,有的楼盘价格已经过万。

由于区域位置靠近一线城市,且不受限购政策影响,近年来廊坊房价一直保持坚挺,所辖的固安、香河等县城房价涨幅尤为明显。如位于廊坊固安的孔雀大卫城,房价已经由去年底的5500元/平方米上涨到6500元/平方米,涨幅接近10%。

此外,秦皇岛、保定等距离北京较近的二三线城市房价也出现了较明显上涨。数据显示,6月秦皇岛新建商品住宅同比上涨8.6%,在70个大中城市中名列前茅。

也有少数区域成为例外,比如燕郊。由于前期价格上涨过于迅速,去年以来燕郊房价在调控政策影响下已经明显回落。以当地的上上城为例,2010年初售价一度达到11000元/平方米,如今则回落到了8200元/平方米,跌幅达到25%左右。

对于环北京周边城市的房价上涨,中投证券首席地产分析师李少明认为,从本轮调控来看,北京的调控政策力度一直是比较严厉的。如果其周边区域房价过快上涨,不排除被纳入限购城市名单的可能。

亚豪机构市场总监郭毅则认为,国家此前虽然明确二三线城市可能被纳入限购,但具体名单出台时间可能尚需时日。“国家会给地方一些调控时间,如果未来部分城市没有相应措施或房价仍上涨过快,就可能需要出台限购政策。”她认为。

限价能否代替限购

“我们近接到市里通知,市区商品房售价不超过8200元/平方米。这种限价政策执行多久,现在谁也说不好,但楼盘的折扣优惠随时有可能变动。”位于廊坊市中心区域的某项目销售人员对中国证券报说,为了遏制房价过快上涨,廊坊市相关部门近期已经对不少开发商提出建议,普通商品住房价格不超过9000元/平方米,市区中心区平均售价不超过8200元/平方米。

这种限价政策,是否会对限购产生替代效应?对此业界看法并不统一。李少明认为,从效果上看,只要二三线城市房价不再过快上涨,应该就不用再出台“限购令”。2008年上一轮楼市调控时,部分二线城市也曾出台类似价格调控措施,不排除未来有城市继续效仿。

郭毅则认为,目前部分城市的限价不意味着可以代替限购。“廊坊市的商品房售价上限是每平方米9000元,但目前该市的房屋均价只有每平方米7000元左右,这意味着房价距离调控目标还有20%的空间,这显然会吸引部分投资需求进入市场。”

“限购政策如果出台,肯定会对公司销售产生重大影响。但我们公司所在的城市规模不大,我个人认为真正出台限购政策的可能性不大。只要公司继续维持上半年的业绩水平,财务经营风险就不大。”河北省某房企负责人表示。[NextPage]

“准限购城市”心态纠结

“宜昌房价上涨较快,看来要限购了。”宜昌宝佳利开发公司总经理马云波接受中国证券报采访时表示,如果宜昌出台限购政策,肯定会打击楼市,首先是成交量的萎缩。他们准备调整销售策略,适度促销。

“主要是宜昌去年房价涨得太厉害。”马云波坦言,对宜昌楼市后市很难判断,还需要看执行力度和土地供应。而宜昌限购令出台预期,带来当地7月楼市成交井喷行情,有的楼盘项目甚至冒雨推广促销。

宜昌房管局副局长项昌鼎说,近房管局接待了三批,都是来采访宜昌房价的。他认为宜昌房价在上半年涨幅已经回落,月商品住宅销售均价为4924元。

但统计数字与宜昌本地人的切身感受有一些差异。宜昌出租车司机李作飞拉着客人在沿江大道行驶,他指着两侧的楼盘,每平方米售价七八千元,有的已经过万,道路两侧悬挂多的就是楼盘广告。

李作飞户口在湖北枝江,他在2008年首付10多万元,在宜昌开发区购买一套102平方米的房子,折合单价3900元/平方米。他现在觉得当时的决定是正确的,他曾经想把出租车带牌照以40万价格转让,一次性支付房款,但他终还是选择了贷款。一年后,他的房子市场价涨到了每平方米4900元,今年已经涨到5900元。

“每年单价涨1000元。我一年的收入,就算不吃不喝也追不上房价的涨幅。”李作飞说,虽然他不太清楚宜昌有多少开发商,但他感觉宜昌这几年到处在盖楼。

供职一家企业的会计周一根告诉中国证券报,宜昌的葛洲坝、三峡总公司已经外迁,宜昌本地大企业不多,他认为是靠矿石资源赚钱的人和外地投资客,炒高了宜昌房价。

项昌鼎说,去年他还经常接到亲友希望介绍打折楼盘的,楼市调控启动后,这类一度沉寂,近又接到了类似的求助。他认为这是刚性需求。

对于限购令的影响,多数人的判断是,房价还会涨,只是涨得慢。“青菜、猪肉、工人工资都涨,拆迁成本增加,又有通货膨胀,房价当然涨。”李作飞说,他要是有多余的钱,趁没限购再买一套。

但也有少数人认为如果严格限购,外来人口不能到宜昌投资买房,开发商压力大,肯定会撑不住。“泡沫迟早会破裂的,房价与当地平均收入水平不匹配。一旦限购,投资客走了,房价自然会降。”周一根期盼宜昌尽快出台限购令。

不仅宜昌,襄阳、常德、岳阳等“上榜城市”也有着相同的心态。监管部门、开发商似乎太情愿限购,而普通购房者期待限购。

在湖南岳阳,岳州帝苑售楼部工作人员称,项目一期已经售罄。虽然二期开盘还有好几个月时间,但现在可以接受客户登记,会员登记已经有200多位,而二期可售房源只有352套。“这附近没有低于4000元/平方米的房子了,要登记就赶早。”售楼人员暗示房价上涨。

岳阳房管局提供资料显示,仅去年岳阳就新增32家房地产开发企业,而其中18家都是首次到岳阳投资。

楼市调控或面临博弈

不仅仅是在中部地区,一线大城市周边小城市房价依然坚挺。除北京周边、珠三角地区小城市房价上涨较快外,上海周边部分尚未实施限购的昆山、太仓房价也在高位运行。上海户籍的购房者前往昆山、太仓买房,不征收房产税,近期昆山的二手房成交量反而较前两个月有一定回暖。电台广告很直接:“太仓买房,不限购,轻轨直达上海。”

当前楼市调控已进入深水期,楼市各方利益博弈进一步凸显,土地出让收入下降可能使地方政府限购政策执行力度松动;一线城市限购后,部分投资资金流向未限购的二三线城市,推动房价上涨,为下半年二三线楼市调控增加了新的课题。

据不完全统计,目前实行限购政策的城市仅40余个,不少二三线城市尚未出台“限购令”。中房信分析师薛建雄认为,扩大“限购”城市的数量已无悬念,但同时也有业内人士担忧楼市扩大“限购”面临执行难。

宜昌当地官员私下认为,限购政策会影响宜昌的投资环境,“宜居、宜旅、宜商”的环境吸引省内外客商在宜昌置业,加大了刚性需求。2010年商品住宅销售,宜昌以外的居民占购买总量的38%。

宜昌市区人口100万,近当地提出五年再造一个新宜昌,人口将达到200万。有官员表示,限购会对引进人才和招商环境产生影响。正是因为一线城市限购,去年起万达、恒大地产、首钢地产等房企才不断涌入宜昌开发楼盘。

另一方面,中国证券报了解到,部分城市出台的限购细则相对宽松。例如部分城市出台的限购令限购范围仅为主城区,没有涉及到成交主力的郊区郊县。贵阳的限购范围只是贵阳市中心城区一环内的住房。湖南长沙出台的限购令细则,只限购90平方米以下的小户型住宅单位。而石家庄在出台限购令的同时,降低了落户的门槛,河北省内户籍在石家庄购置住房并实际居住,可以办理落户手续。

限购可能波及财政收入

半个月前,一些开发商还在幻想四季度限购令会松动,但他们的幻想很快就破碎了。

不少开发商的存货都集中在下半年推出,恒大、保利、金地、富力等公司的下半年供应量远高于上半年。业内人士称,部分开发商曾期望下半年调控松动,有意将楼盘项目压到下半年,但现在调控加码的信号,打乱了他们已有的销售计划。

此外,通胀压力的加剧、投资渠道的狭窄,使房地产的投资属性被放大。业内人士认为,二三线城市“限购令”不仅对开发商带来冲击,从限购的城市转战非限购城市的民间炒房资金可能流向商业地产和工业用地领域,也有部分资金或许会继续挖掘三四线城市的价值洼地。

除了对民间炒房客的影响,限购政策进一步加码对地方经济带来不小的考验。尤其是对经济发展高度依赖房地产业的那些城市,限购势必影响房地产市场,进而波及地方财政收入。

限购令扩大的预期,给地方政府带来不小压力。一方面要从严遏制房价过快上涨,另一方面又要确保房地产市场平稳运行,地方政府面临艰难抉择。

湖南一地级市官员表示,限购范围的扩大,对投资客的异地置业起到一定阻滞作用。但是二三线城市限购政策的执行存在一定困难。面对限购,开发商将暂缓拿地或不拿地,导致地方政府短期内土地出让收入减少,部分地方政府的财政状况可能比较紧张。

“中西部地区与沿海地区有差别,我们这里大企业少,民营经济也不发达,政府依赖土地财政的程度比较高。”一不愿透露姓名的官员表示,对于限购政策不能简单一刀切。

根据方正证券的统计,1至5月全国128个城市土地出让金比去年同期下滑了5%。业内人士认为,部分二三线城市经济欠发达、有些城市尚未形成产业支撑,土地出让收入对地方财政意义重大。“土地财政”的利益驱动,可能使限购令的落实在部分城市遇到困难。

中房信分析师薛建雄认为调控房价,仅有“限购”还不够,应综合考虑财政、供求等诸多因素。限购令落实好坏的关键取决于地方政府的积极性。

吹膜机
手机棋牌游戏下载
电火箱
推荐阅读
图文聚焦